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钻石湾2.0时代即将到来 四品牌房企组队进驻 新产品明年呈现

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  • 2019-12-23 09:09
  • 17751
  • 责任编辑:大连事长
万科、金地、远洋、保利集结钻石湾。钻石湾2.0时代即将开启。

2019年7月30日大连发布的楼市限价政策,让土地市场发生了翻天覆地的变化。在行情瞬息万变的情况下,谁会得利?谁家失意?对后续市场发展出现了哪些变化呢?且听本文分解。

01

品牌房企两两组队 捉对厮杀

2019年7月6日,编号为大城(2019)-13、14、15号3宗地块将于8月7日出让,其中大城(2019)-14号、15号宗地位于钻石湾板块。此时,大连土地市场十分火热,各家开发商内心是跃跃欲试,希望能抢占比较好的地段进行开发。

然而,7月30日大连发布限价令政策。政策显示,第三方评估机构对项目的成本、税费、利润等进行核算,按照一房一价制度申报房源价格,6个月内不得调整申报价格,6个月后可申请下调申报价格;实际网签备案价格不得高于申报价格,且价格下浮不得超过5%。

在新的市场形式下,规定了“面包”售价之后,“面粉”的价格越高,对开发商显然越不利。前来购买地块保利、金地、万科、远洋四家品牌开发商从竞争对手变为合作方,两两成对竞得地块。

02

地块低溢价率成交 可能产生高性价比产品

大城(2019)-14号地块总配建面积为5570平方米,以15.8亿元成交,楼面价约为10821元/平方米,溢价率为1%,即目前出街项目远洋保利悦和山海。该宗地块包括4个地块,分别是A04、A07、A08、A10-1地块,其中A07为商业地块,其余三块均为住宅。

△拍地现场照片

大城(2019)-15号地块总配建面积为3819平方米,以10.8亿元成交,楼面价约为11197元/平方米,溢价率0.5%,即万科金地和风明月。该宗地块包括A1701、A1702、A20、A23地块,其中A1702、A20为商业地块,A1701、A23地块为住宅地块。

△拍地现场照片

由于两两组队,共同开发,拍地现场并未出现激烈厮杀局面,两宗地块溢价率分别为象征性的1%0.5%

我们再翻看一下该地块成交之前部分市内成交地块的溢价率数据。

7月29日成交的大城(2019)-11号地块位于体育新城板块,被中海拍得,为中海公园上城,溢价率为26.6%

7月29日成交的大城(2019)-12号地块位于体育新城板块,被绿城拍得,为绿城储备地块,溢价率为41%

6月14日成交的大城(2019)-9号地块位于机场新区,被中海拍得,为中海储备地块,溢价率为49%

5月15日成交的大城(2019)-8号地块位于大纺,被新希望拍得,为新希望锦麟玖玺,溢价率为49%

4月24日成交的大城(2019)-6号地块位于大连湾,被华润拍得,为华润大连湾,溢价率为49%

4月24日成交的大城(2019)-7号地块位于大连湾,被华润拍得,为华润大连湾,溢价率为49%

从49%高溢价率降到0.5%和1%的低溢价率,如此大的溢价率对比,政策带给土地市场的直接变化。

我们大致可以判断出这样一个结论,以上地块的出让价格是高于土地价值的,而万科金地和风明月、远洋保利悦合山海两宗地块出让价格低于土地价值。在众多高溢价率地块当中,距离钻石湾板块两宗比较近的是大纺的新希望地块,可以作为竞品进行比较。

△新希望锦麟玖玺

据资料显示,新希望锦麟玖玺楼面价为10782元/平方米,远洋保利悦和山海楼面价约为10821元/平方米,万科金地和风明月楼面价约为11197元/平方米(本段数据均包含配建)。三宗地块楼面价差别不大,产品均位于初期(展示或认筹阶段),未来将钻石湾-大纺板块形成竞争之势。

由于拿地的时机和溢价率的原因,新希望项目尚未销售已然略逊一筹。而位于钻石湾的两宗地块拿地价格低于市场价,具备了为客户提供性价比高产品的前提。

03

两项目产品出街 价格预计2.6-3万元/平

近日,事长走访了钻石湾板块的万科金地和风明月和远洋保利悦和山海售楼处,了解了一手信息。

万科金地和风明月项目目前处于认筹当中,预计将于明年1月份开盘,首期将销售A23地块。A23地块位于项目中偏南侧,共有19栋住宅和一所幼儿园组成,包括110平和130平户型。据了解,110平户型是具有万科产品特色的户型,而130平户型则带有金地产品特色,预计产品为改善型产品,售楼处位于远洋钻石湾原售楼处东侧。

△万科金地和风明月

远洋保利悦和山海项目目前处于展示阶段,首期销售A10-1地块。包括79-115平方米高层(20层封顶)、约100-115平洋房,而A04、A08地块将规划部分叠拼产品,预计开盘时间为2020年4月份。从产品设计和户型分布情况来说,远洋保利悦和山海包含的客户群体区间会略大一些。该项目售楼处位于原钻石湾售楼处。

△远洋保利悦和山海

目前钻石湾板块包括远洋钻石湾、中国铁建青秀蓝湾二手房。根据贝壳找房网站显示,远洋钻石湾均价在2.2-2.6万元/平青秀蓝湾均价在2.2-2.4万元/平

就目前大连市场而言,并没有二手房价格倒挂情况。我们可以预见,新房价格首先将高于二手房。如此一来,两个产品价格在2.6-3万元/平之间并不稀奇,但两个项目价格目前都待定。

04

钻石湾板块价值初现 定调2020年市场

钻石湾板块作为距离市中心不远的区域,已被很多购房者所认知,且已经成型了两个大型社区。无论是地缘性客户还是想置业在钻石湾的客户,对区域来说并不陌生。湾区临海资源、优良的教育配套、距离市中心不远的位置都是板块价值点。

随着城市房价的提升,从各个区域来看,钻石湾板块的增长幅度和价值在前几年得到集中体现,让很多购房者在置业钻石湾的同时,身价也涨了很多。

我们将密切项目价格,这也是新一轮钻石湾板块价值定调重要一环,对于新的一年大连楼市市场有着重要的定调作用。


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